REM: des promoteurs immobiliers ont misé gros, mais pourraient faire beaucoup d’argent

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Le prochain scandale libéral


Des promoteurs pourraient faire des centaines de millions avec les plus beaux terrains à proximité des futures gares du train léger de la Caisse de dépôt, entre Montréal et le Dix30.


Notre Bureau d’enquête a identifié huit groupes d’investisseurs qui ont misé gros sur l’antenne Sud du futur Réseau express métropolitain (REM), la première qui sera construite. Sept d’entre eux pourraient avoir la main particulièrement heureuse.


Parmi les grands gagnants se trouvent le promoteur Devimco et ses partenaires. Ceux-ci ont placé leurs pions dès 2004, pour construire le Dix30 et des tours de condos à Griffintown, aux deux extrémités de la ligne Montréal-Brossard.


En 14 ans, ils ont acheté pour 185 M$ de terrains dans ces secteurs, visés depuis des années par des projets de train.



De quoi faire l’envie des promoteurs qui sont arrivés plus tard. « Je les avais regardés ces terrains-là, mais tout le monde trouvait ça trop cher, dit le promoteur Luc Poirier, qui a acquis un plus petit terrain, à moins d’un kilomètre. Eux, ils ont eu le guts de l’acheter. »


L’homme d’affaires n’est toutefois pas en reste dans la ruée vers les lots voisins du REM. Payé 5 M$ en 2016, son terrain du boulevard Lapinière vaut probablement plus du triple aujourd’hui, puisque la banque l’a financé pour 12,5 M$.


La redevance fait mal


Le hic : la Caisse et Québec leur imposent une redevance de 10 $ le pied carré, comme sur toute nouvelle construction à moins d’un kilomètre des gares de Brossard.





Les millionnaires du REM


Pour Luc Poirier et Vincent Chiara, ça représente une facture de plus de 4,7 M$.


Le promoteur Claude Lachance a lui aussi la fameuse redevance en travers de la gorge. Il vient tout juste de débourser plus de 30 M$ pour les derniers terrains disponibles à L’Île-des-Sœurs, ceux des familles Gewurz et Remer, qui ont acheté toute l’île en 1956.


« Je n’aurais jamais payé ce prix-là sans le REM », dit l’homme d’affaires. Il a un projet de 500 M$ sur ces terrains, mais il doit maintenant intégrer 20 M$ de coûts supplémentaires à cause de la redevance, et il remet ses plans en question.


Promoteurs en cour


Le mode de financement du REM et les expropriations nécessaires pour le projet poussent même certains millionnaires de l’immobilier à se tourner devant les tribunaux. Ils sont maintenant trois promoteurs à poursuivre la Caisse pour contester la redevance sur les nouvelles constructions.


Les dirigeants des Habitations Trigone et Développement Soltron se joignent à un recours entamé en décembre par le consortium Champlain-Brossard. Ils demandent à la Cour supérieure de déclarer inconstitutionnels ces frais imposés aux promoteurs.


Selon eux, il s’agit d’une taxe déguisée et illégale. Les plaignants détiennent des terrains à Brossard et à Pointe-Claire, dans le cas de Soltron.


Champlain-Brossard conteste également son expropriation des deux tiers de son terrain pour faire place à la gare terminale du REM, et la décision de Québec d’interdire toute construction immobilière dans le reste de ses lots, qui devront rester agricoles, en principe.


« Ils peuvent faire les plans qu’ils veulent, c’est pas pour autant que je vendrai le terrain ! » assure Denis Epoh, le directeur de l’entreprise, qui était jusqu’en 2013 vice-président d’Ivanhoé-Cambridge, la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec.


Les dirigeants qui interdisent aujourd’hui le dézonage de son terrain ne seront pas en place éternellement, lance-t-il.


« On sait ce qui se passe dans la vie. Les gens arrivent, ils partent... »


– Avec Philippe Langlois et Andrea Valeria



LAPINIÈRE-CHEVRIER


Propriétaire : Complexe Chevrier inc.


Actionnaires : Vincent Chiara et Luc Poirier



  • Prix payé : 5 M$

  • Valeur actuelle, selon le dernier financement bancaire : 15 M$

  • Investissement projeté : 115 M$


L’investisseur Luc Poirier (à droite) a acquis le terrain en 2016, et a ensuite revendu la majorité des parts au magnat de l’immobilier Vincent Chiara (à gauche). Ensemble, ils comptent construire deux tours de bureaux de 10 étages et 250 000 pieds carrés chacune. Ils devront payer une redevance de transport de 4,7 M$ pour aller de l’avant, doublant le coût du terrain.


4405 LAPINIÈRE


Propriétaire : Les Immeubles Wilfrid Poulin Ltée


Actionnaires : famille Poulin



  • Évaluation de l’immeuble avant la transaction : 4 M$

  • Prix payé : 5 M$


« On a acheté cet immeuble en septembre, sachant qu’une gare s’en venait là », dit André Poulin, président de l’entreprise. Il se trouve à seulement 600 mètres de la future gare du Quartier. « Sans le REM, le prix d’achat aurait été beaucoup plus bas », assure-t-il. La famille compte profiter à fond de son emplacement de rêve en agrandissant considérablement l’immeuble, qui fait 16 000 pieds carrés pour l’instant. Les Poulin sont aussi propriétaires d’un complexe comptant trois immeubles de bureaux à l’est du boulevard Taschereau, en face de la future gare Panama.


PROJET JONXION


Propriétaire : Complexe L.L., Phase IV, S.E.C.


Actionnaires : Société immobilière Galion inc. et investisseurs multiples



  • Prix payé : 5,4 M$

  • Valeur actuelle, selon un évaluateur indépendant : 6,6 M$

  • Investissement projeté : 55 M$ (phase IV)


Juste en face du site que contemple la Caisse pour la gare du Quartier du REM, un groupe d’investisseurs construit en ce moment la phase IV du projet Jonxion sur un terrain racheté au Fonds de solidarité FTQ en 2011. « On est presque collés dessus », se réjouit Yves Sanscartier, président de Galion. Les partenaires réunis autour de lui ont le meilleur des deux mondes : ils ont déjà commencé les travaux, donc ils n’auront pas à payer la redevance de transport imposée aux promoteurs construisant de nouveaux immeubles près des gares, qui ne s’applique que depuis le 1er mai.


L’immeuble comptera 10 étages et 165 000 pieds carrés de bureaux.


L’ÎLE-DES-SŒURS


Propriétaire : Claude Lachance



  • Évaluation municipale avant la transaction : 10,9 M$

  • Prix payé pour les terrains : 30,7 M$

  • Investissement projeté : 500 M$


Le promoteur vient de mettre la main sur les derniers terrains disponibles à L’Île-des-Sœurs, juste au sud de l’autoroute 10 et de la ligne du futur Réseau express métropolitain. Il compte y construire cinq immeubles de huit étages pour un projet mixte alliant clinique, résidences pour personnes âgées et appartements. La redevance de transport imposée aux promoteurs à moins d’un kilomètre des gares lui complique cependant la vie, en faisant bondir les coûts associés à son terrain.


SOLAR UNIQUARTIER


Propriétaires : Devimco et ses associés (9284-9314 Québec inc.)


Partenaires : Serge Goulet (Devimco), Michel Gendreau, François Lemay, famille Poulin­­, Fonds de solidarité FTQ, Mouvement Desjardins, Industrielle Alliance, Mathieu Duguay, Jean-François Breton et Andrew Lutfy (Carbonleo, parts revendues en 2016)



  • Prix payé : 36,1 M$

  • Valeur actuelle, selon le dernier financement bancaire : 40,5 M$

  • Investissement projeté : 1,5 milliard de dollars


Devimco et ses partenaires ont assemblé ces terrains à partir de 2013, en rachetant pour près de 13 M$ de terrains au constructeur Paolo Catania, qui vient d’être acquitté dans son procès pour fraude dans le projet Faubourg Contrecœur, dans l’est de Montréal.


En 2015 et 2017, la Ville de Brossard a ensuite terminé l’assemblage en rachetant neuf terrains dans le quadrant nord du carrefour, entre les autoroutes 10 et 30. Parmi les vendeurs figurait la fondation du prince Aga Khan, leader spirituel des musulmans ismaéliens nizarites et grand ami de Justin Trudeau. Sa fondation a revendu sa terre à la municipalité pour 4,3 M$ en 2015.


La Ville a ensuite revendu l’ensemble des terrains à Devimco pour 23,4 M$, en décembre dernier.


Propriétaire : First Capital Realty inc.


Actionnaires : Société cotée en bourse



  • Prix payé :

    • Place Portobello : 72 M$

    • Place Panama : 9,1 M$ (2006)




La compagnie est très avantageusement située de part et d’autre de la future gare Panama. First Capital possède la Place Panama au nord de l’autoroute 10 et du REM et la Place Portobello au sud. Ensemble, les deux centres commerciaux vieillissants font plus de deux millions de pieds carrés. First Capital compte profiter de l’arrivée du REM pour redévelopper ses terrains dans le secteur, en commençant par la Place Panama, en face de l’actuel terminus.


Les détails du projet ne sont toujours pas arrêtés, mais il alliera résidences et commerces.


DIX30


Propriétaires : Régime de retraite des employés municipaux de l’Ontario, Hydro-Québec (pour le fonds de pension), Jean-François Breton et Andrew Lutfy (Carbonleo), famille Beaudoin (Bombardier), autres investisseurs



  • Prix payé : 53,3 M$ (à partir de 2004)

  • Financements pris sur les immeubles depuis 2004 : plus de 700 M$


Pour construire le vaste mégacentre, les promoteurs ont commencé à acheter des terrains dans le secteur dès 2004.


TERRAIN DU TERMINAL DE BROSSARD


Propriétaire : 8811571 CANADA INC. (Champlain-Brossard S.E.C.)


Partenaires : Denis Epoh, Captsone SA (famille Khoury, Suisse), Claude Gazaille



  • Prix payé : 3,1 M$


Projet de 10 000 résidences annulé. Les 2/3 du terrain doivent être expropriés pour faire place à la dernière gare de Brossard, et le reste doit être placé dans la fiducie foncière agricole planifiée par la Caisse et l’Union des producteurs agricoles. La compagnie conteste son expropriation en cour.